– Matteo Leoni –
Quanto la ristrutturazione dell’Arena Garibaldi sia fondamentale per Pisa e per il futuro del calcio nella nostra città lo abbiamo già detto. Ho già parlato anche di quanto il rilancio dell’area di Porta a Lucca e l’immagine del capoluogo possano migliorare nel momento in cui si mette mano ad un progetto che oltre a portare 40 milioni di investimenti (mica pochi), determinerà un ritorno piuttosto importante. Ma cosa determinerà per coloro che nel quartiere ci abitano e possiedono una casa nella zona? La risposta è semplice; loro sono quelli che guadagneranno più di tutti dall’auspicabile innalzamento del valore degli immobili circostanti la Nuova Arena.
Se l’affermazione può apparire priva di ogni logica, visti i disagi a cui gli abitanti di Porta a Lucca sono costretti a sottostare ogniqualvolta il Pisa gioca in casa, tra cancellate e recinzioni varie, nella realtà dei fatti applicando a Pisa quanto rilevato nel resto d’Europa la risposta non lascia spazio a dubbi; gli immobili in zona stadio subiranno un incremento del loro valore.
Con il boom dell’impiantistica sportiva di nuova generazione, alcuni analisti dal 2000 ad oggi si sono impegnati in un’analisi comparata degli effetti che un nuovo stadio ha sul mercato immobiliare locale. Lo studio più importante del settore è sicuramente quello svolto e pubblicato nel 2010 da Gabriel Ahlfeldt e Georgios Kavetsos (Form or function?: the effect of new sports stadia on property prices in London, Series A, 2010). In questa analisi i due studiosi britannici mettono in evidenza come i nuovi impianti di Wembley e Emirates Stadium abbiano determinato un aumento dei prezzi per gli immobili circostanti gli stadi in questione, per un valore compreso tra il 5 ed il 15% (figura sotto, Ahlfeldt and Kavetsos, 2010), in un periodo temporale che va dal 2000 al 2010. I quartieri interessati sono rispettivamente quelli di Brent (nord londinese) e Islington (centro-nord rispetto alla city), che oltre ad aver risentito del boom immobiliare che ha investito la capitale britannica, sono stati soggetti ad un ulteriore incremento nel valore dei beni immobili, tanto maggiore quanto più le stesse case risultavano vicine al nuovo stadio.
In tutto questo i due economisti sottolineano quanto la creazione di nuovi servizi che hanno accompagnato i neonati impianti abbia notevolmente influito su un miglioramento della vivibilità e degli spazi offerti dal quartiere, e di rimbalzo anche sul valore delle case. Negozi, asili, nuovi, trasporti pubblici, ristoranti, palestre, museo e nuovi uffici che si sono affiancati al nuovo stadio dell’Arsenal hanno cambiato il volto di Islington, che in pochi anni, grazie all’Emirates, che ha preso il posto del vecchio Highbury, è passato dall’essere un comune quartiere residenziale a diventare un centro vibrante della vita londinese, molto apprezzato dai giovani.
“Sì, ma Pisa è un’altra cosa!” penserà qualcuno. E in parte è vero. Logico che non si può paragonare con una delle città più popolate e ricche del mondo, dove un garage in centro può arrivare a costare anche 500.000 pounds. Quello che però non dobbiamo perdere di vista è che i fattori che garantiscono valore ad una casa sono gli stessi in tutto il mondo; vicinanza ai servizi, pregio architettonico, trasporti pubblici, aree di svago. Con l’eccezione dei trasporti pubblici, che dovranno essere approntati ed organizzati dal Comune, le altre tre voci in capitolo sono già su carta e parte di un progetto che potrà rendere Porta a Lucca il quartiere più alla moda del centro urbano, con un investimento totalmente privato. A questo si aggiunge anche l’opportunità di spostare barriere e cancellate varie che tanti disagi creano ai residenti.
Alternative vere non ce ne sono nemmeno, dal momento che da uno spostamento dell’Arena ad Ospedaletto la società non trarrebbe i vantaggi che si aspetta da un investimento in centro ed i proprietari di case perderebbero un ultimo treno per il rinnovamento dell’attuale quartiere.
E se l’esempio inglese non vi basta possiamo sempre considerare quanto sta accadendo in questi mesi a Madrid, dove l’apertura del nuovo Wanda Metropolitano, ha portato ad un’impennata nei prezzi al metro quadro, nei quartieri molto periferici di Las Rosas e Canijellas, che dopo aver assistito ad un tracollo del mercato immobiliare (fino al -30%) con la crisi del 2009, stanno tornando in auge guidati dal nuovo impianto. Lo stesso vale per San Sebastian, realtà simile a Pisa per numeri, dove con la ristrutturazione dell’Anoeta, i prezzi intorno allo stadio hanno già raggiunto i 3250 euro al m2 (valori molto alti per I Paesi Baschi).
Insomma, non mi stancherò mai di dire quanto questo nuovo stadio sia un’opportunità per tutti, per la città prima ancora che per Corrado e soci, e mai come in questo caso gli argomenti contrari alla Nuova Arena risultano spesso deboli e piuttosto strumentali.
Matteo Leoni
Per saperne di più
https://www.theguardian.com/business/2011/may/01/stadium-house-prices
http://www.20minutos.es/noticia/2750729/0/precio-vivienda-junto-estadios-futbol-camp-nou-bernabeu/
